“房奴效应”存在吗？

       中图分类号：F299.23；F713.55 文献标识码：A 文章编号：1671-7023(2019)06-0037-14

       一、引言

       党的十九大报告提出，要增强消费对经济发展的基础性作用，同时对房地产市场提出坚持“房子用来住的，不是用来炒”的定位。随着我国经济发展的减速换挡，居民消费渐显疲态，同时房地产的发展对抑制居民消费的声音也不绝于耳。然而宏观数据展示的结果却大相径庭，近年来房地产的销量、价格都有显著的提升，居民消费也表现出逐渐增长的趋势，但居民人均消费支出的增长幅度高于全国住宅平均单价的增长幅度(图1)。图1中，全国居民人均消费支出①2011年为13134元，之后逐年增长，2017年达22902元。2011年全国住宅平均单价为4993元，2017年增长为7614元。可以看出，全国居民人均消费支出在6年间的几何平均增长率为7.515％，不仅高于同期CPI的几何平均增长率2.95％，也高于同期全国住宅平均售价的几何平均增长率7.285％。那么，备受社会舆论争议的持续增长的房地产价格究竟对居民消费产生了什么影响，购房压力是否真的对消费产生了负面影响，以及购房后家庭消费、储蓄和投资产生了什么样的变化？这些都是值得深究的问题。

      

       图1 全国居民平均消费和住宅平均售价(2011-2017年)②

       本文利用2011年、2013年和2015年的中国家庭金融调查(CHFS)数据，分析购房行为对家庭消费和资产积累的影响。本文的主要贡献在于：一是将“房奴效应”区分为购房前和购房后，研究不同时期房产对消费和储蓄的微观作用；二是采用倾向性评分匹配和双重差分模型，为购房家庭或有购房计划的家庭匹配没有购房(或购房计划)家庭，以避免样本的选择性偏误。

       二、文献综述

       “房奴效应”在国内最早由颜色和朱国钟[1]提出，是指家庭因为购房和沉重的贷款压力而被迫减少日常消费，且购买家庭的储蓄也被大量消耗。一些学者认为“房奴效应”发生在购房前，居民家庭为了购房会降低消费，且在购房后消费和储蓄均会大幅反弹至正常水平[2]。李江一[3]根据CHFS的调查，以样本家庭是否将购房作为储蓄目标，分析购房对家庭消费的影响，并发现购房计划对家庭消费有挤出作用。另一些研究认为“房奴效应”发生在购房后，即购房会对家庭消费产生挤出效应。家庭在购房后会过度负债，从而降低居民的家庭消费[4][5]。偿还房贷会降低家庭的消费水平，非全款购房的家庭会因长期贷款改变家庭消费计划，且对未来消费产生约束，故会降低当期和未来消费[6]。有一些研究发现了相反的结论，即购房行为最终会促进家庭消费。基于生命周期模型，具有购房计划家庭为了支付首付款，会在原本的生命周期最优消费路径(optimal lifetime consumption path)产生负向偏离，而在购房后，家庭消费的最优路径有所恢复(相比买房前消费有所增加)[7]。一项对挪威的研究认为，购房家庭的边际消费倾向高于无房家庭，即在增加相同收入情况下，购房者比租房者的消费增加更多[8]。针对日本的实证研究发现，购房前，有购房计划家庭会减少30％～40％的消费并增加储蓄，但购房后家庭消费会有回升[9]。利用美国消费者支出调查(CEX)数据的研究发现，家庭在偿还完购房贷款后，增加了耐用品消费，而没有增加非耐用品消费[10]。采用中国CHFS数据的研究提出，拥有住房且房价高的家庭消费更高，房价对非耐用品消费的作用高于耐用品消费[11]。

       针对购房对储蓄的影响，国内外学者的观点较为一致，认为购房会减少家庭储蓄。一项日本的研究发现，是否有购房计划会对家庭储蓄产生不同的作用：高房价会进一步增加维持购房计划家庭的储蓄率，并大幅度降低消费，放弃购房计划家庭的储蓄率有所下降[12]。利用美国收入动态面板数据(PSID)的一项研究认为，家庭在面临高收入风险时，储蓄家庭更偏好购置房产，故会出现购房降低家庭储蓄的现象[13]。加拿大的实证研究发现，年轻租客为了购房会倾向于进行更多的储蓄[14]。Chetty et al.[15]针对此问题利用美国的SIPP(收入和项目参与调查数据)回归了家庭购房后资产配置的变化，发现家庭不动产资产(含房贷)每增加1万美元，家庭的股票投资就会降低1.3％。有学者利用中国1995-2010年各省份数据进行分析，认为高房价和房贷的增加会显著促进居民储蓄[16]。另一项利用中国家庭追踪调查(CFPS)数据的研究发现，当期预防性储蓄降低会增加家庭的当期消费，购房后家庭因持有房产会减少预防性储蓄[17]。亦有学者通过CHFS数据研究发现，房价上升是促进有购房计划家庭储蓄的重要因素，且对一套房家庭储蓄率的提升比多套房家庭高9.9％[18]。购房行为不仅会消耗家庭储蓄，也会消耗股票等其他金融资产，家庭在购房时会变现持有的风险资产。一些研究发现家庭购房对风险投资有挤出效应[19][20][21][22]。房价每增加1万美元，家庭的股票投资金额平均减少1.3％[15]。

       从以上论述可以看出，现有文献大多从家庭购房前减少消费或购房后增加或降低消费的角度分别来分析“房奴效应”，尚未有文献综合考察购房前后的全过程对家庭消费的影响。因此，本文基于倾向评分、反事实假设的方法，考察家庭在购房前后的消费和储蓄的变化，以分析购房行为对家庭消费和储蓄的影响。

       三、储蓄—购房模型

       由于家庭购房目的不尽相同，因此“房奴效应”对于刚需购房者和投资购房者的家庭消费影响也存在差异：刚需购房者考虑的多是能否承担购房款、家庭居住条件改善等因素，故更可能压缩家庭其他消费支出，而投资购房者由于有充足的房款资金，更多考虑房产的升值和收益问题，购房对家庭消费影响不大。因此，我们的研究对象是自住购房的刚需家庭。仅根据CHFS问卷调查很难判断购房的真实动机，故本文将首套房的购房家庭定义为刚需购房家庭。对于一个新组建的家庭N来说，丈夫将每期的劳动收入交给妻子，同时妻子也参与劳动，要最大化消费C[，t]、房产h[，t]和妻子的劳动l[，t]三者的效用，外加长辈对于子女的遗赠(bequest)B，在折现率为β下，家庭的效用最大化为：