（文／杨继瑞 刘卓峰） 中国房地产业在１９９５年低迷盘整的市道中熬过了艰难的一年。新的一年 来临了，业内外人士对中国房地产市道的近况及年内走势多少有所企盼：１９９ ６年中国房地产市场的前景究竟是“柳暗花明”，还是“黎明前的黑暗”？有的 人士认为，我国房地产业已经理性复苏，逐渐进入良性循环，１９９６年的房地 产市场将有大的起色。笔者基于对１９９５年中国房地产市场现状认识的拙见， 坚定地认为，１９９６年中国房地产业主旋律是市场消化与市场培育。 一、中国房地产市场已步入阶段性的消化期 １９９４年下半年以来，我国房地产市道的低迷已经逐渐由量变演进到了质 变的消化期阶段。笔者试就中国房地产市道中几个有代表性的质变信号来加以佐 第一，通货膨胀居高不下的同时，房地产市场中的商品住宅价格却在下跌。 １９９４年底，我国的通货膨胀率高达２１．７％，而商品房屋的价格只被推高 了９．９％，其中的商品住宅价格还表现为１．２％的负增长。尽管如此，相对 于目前我国绝大多数居民和工薪人员的收入而言，其商品住宅的价格仍然是相当 高的。１９９５年，我国的通货膨胀率保持在十几个百分点上，但房地产市场中 的商品房屋价格特别是商品住宅的价格，仍表现为稳中有降和明稳暗降的大趋势 。这一方面说明我国房地产市场中的商品房屋价格日趋合理，另一方面又揭示了 我国房地产市道的乏力。 第二，房地产市场已由局部性低迷步入全局性的沉闷。１９９３年下半年以 来的宏观调控，使沿海一些地区房地产市场中的泡沫现象逐渐消除，但北京、上 海和内地一些大中城市的房地产市场仍保持了一定的“温度”，有的城市的房地 产市场甚至还有所升温。然而，１９９５年以来，北京和上海以及内地一些大中 城市的房地产市场也受到“市道低迷症”的“感染”，相继出现了市道不景气的 状况，中国房地产市场的全局性沉闷已显露端倪。 第三，房地产市场中的商品房屋相对过剩已由结构过剩转向总量过剩。１９ ９４年以来，我国房地产市场中的商品房屋相对过剩，已并非都是高档别墅、高 级公寓，而主要是普通住宅。１９９４年底，中国房地产市场中已累计空置商品 房屋３，２８９万平方米。在空置的商品房屋中，高档别墅和高级公寓仅占４． ８％，商服用房也只有１２％，普通住宅则高达７２％。国际上的房地产权威人 士认为，在发达的市场经济国家，如空置商品房与三年商品房竣工量相比较达到 １０％，就到了房地产市场的危险警戒线。从目前我国房地产市场的状况分析， 空置商品房与三年商品房竣工量相比较已达到９．９％。表面上看，我国似乎并 没有超过房地产市场的这一警戒线。但是不要忘了，这一警戒线是就发达的市场 经济国家而言的。对我国这样一个比较落后的发展中国家和房地产市场尚处于初 级发展阶段的国家而言，恐怕早已超过我们自己所能承受的警戒线了。 种种迹象表明，我国房地产市场已步入阶段性的调整、吸纳和消化期。究其 产生这一阶段性消化期的原因，主要有以下几个方面： 首先，市场经济规律逐渐在中国房地产市场上发挥基础性作用而导致房地产 供求变化的结果。我国１９９２年和１９９３年持续两年的房地产高投入，到了 １９９４年以后使各类商品房屋集中性地上市，导致房地产总供给在时序上与市 场上有支付能力的房地产消费总需求未能很好地衔接，从而出现了商品房屋的阶 段性总量过剩。这里的商品房屋的阶段性总量过剩，一是相对于中国房地产市场 上有支付能力的需求即有效需求而显得过剩，而不是商品房屋的绝对过剩；二是 相对于一定时间的市场吸纳量而显得过剩，而不是商品房屋的长期性相对过剩。 就房地产市场中的购房需求来讲，其购房需求是靠较长时间和较大量的货币积累 来支撑的。这种较长时间和较大量的货币积累所催发的房地产购买与租赁行为表 现为一定的阶段性：有支付能力并已经购买或租赁了商品房屋的市场主体，不会 在短期内再购买与租赁另外的商品房屋；没有支付能力的市场主体正处于逐步积 累购买或再租赁商品房屋的货币的过程中。就房地产市场中的商品房屋供给来讲 ，随着房地产投资的持续增长，在平均利润率规律的作用下，已经使我国房地产 的高回报逐渐被稀释，从而投资风险相应加大；与此同时，房地产开发商之间的 盲目竞争又使得房地产项目的开发质量下降；不合格的商品房屋进入市场，以致 使房地产市场中出现了不少无效和低效的商品房屋供给量。这些都将使得中国房 地产市场上的总供给不能适合总需求而形成虚假的总量相对过剩。 其次，经过一段时间的宏观调控，目前国民经济正处于改革开放以来第四个 循环周期中的收缩阶段的后期，经济运行呈现出从高位平稳回落的基本态势，已 显露经济增长与物价涨幅双沉降的良性格局，综合景气状况正平稳过渡到绿灯区 上限。然而，国民经济运行中的隐忧依然存在，宏观调控“软着陆”的结局并非
