土地是封建社会最重要的生产要素。土地买卖是中国地主制经济的重要特征。土地买卖形成的土地市场是传统市场中对社会经济影响甚为深远的市场。 土地具有不可移动性，在物质形态上是不能流通的。以土地所有权为核心，以及与之相关的财产权利，如收益权、支配权和经营权等权利形成产权，产权是可以交易的。我们所说的土地市场，就是指土地产权交易所形成的市场。 土地市场的形成，需要具备一定的条件。首先是土地私有制的确立。土地买卖双方必须是能处置其所有土地的私有者，才能自愿并参与买卖。战国时期，土地私有制发展，封建国家逐渐赋予土地占有以法律规定，实际占有遂成为合法占有，开始具有私有财产的性质。秦国商鞅变法，“废井田，民得买卖”，耕地卷入流通。秦统一六国后，“令黔首自实田”，标志着土地私有制在全国范围内的确立，有利于土地买卖的流行。其次，由于土地私有，他人要取得土地，就必须支付一定的代价来进行交换。土地也只有具备用货币表示的价格，交换才能较广泛地展开，这就需要商品货币经济有一定程度的发展。西汉时，从中原以至西域土地价格的文献记载渐多，说明了当时商品货币经济的发展。再次，土地买卖必须达到一定的数量，也就是要有一定的规模，才能形成土地市场。战国时期，土地买卖只是稀疏出现，不能形成地土地市场。西汉文帝时，土地兼并开始盛行，至汉武帝时大盛。中国封建社会的土地市场至西汉前期始告形成。 随着农业生产和地主制经济的发展，土地市场的发展经历了初级阶段，外延扩大阶段和内涵扩大阶段，呈现出明显的阶段性。 一 自汉代至唐代中叶，为土地市场发展的初级阶段。其主要特征是，人们可能通过多种渠道占有土地，土地买卖受到各种制度性因素的制约，还未成为人们占有土地的主要途径。其情况如下： 首先是，当时封建等级制度、封建特权严重存在，具有强大买田能量的贵族和官吏，可以凭借特权，通过多种多样的渠道合法或非法占有土地，对土地市场的依赖程度很低。 有帝王赐田。历代帝王对贵族、功臣、宠臣常赐予土地。汉初，汉高祖“以有功劳行田宅”，对“七大夫公乘以上”，“数诏吏先予田宅”（注：《汉书·高帝纪》。）。汉武帝曾赐卜式、东方朔乳母田，其姊修成公主即赐有“公田百顷”（注：《汉书·食货志》。）。特别是汉哀帝赐董贤田多达二千余顷。就是在实行均田制时，赐田之事仍多。如北魏，原来分给官吏的“职分公田，不问贵贱，一人一倾，以供刍秣。自宣武出猎以来，始以永赐，得听买卖”（注：《通典·田制下》引宋孝王《关东风俗传》。）。又如唐代，通过均田制对官吏授田的同时，仍有赐田，裴寂得赐田千顷，徐世勣得赐田五十顷。 有假、借、请、射公田。当时仍处于人少地多时期，特别是战乱之后，无主荒田大量存在。勋贵官吏遂用各种名义，向国家申请占有公田。汉代有“公田转假”之制，《盐铁论》说，“今县官之多张苑囿、公田、池泽，公家有鄣假之名，而利归权家”。晋永嘉之乱后，王公贵戚豪门相率渡江，擅自在江南“抢占田土”、“封略山湖”，攫取幅员数十里以至数百里的大地产。北齐时，“河渚山泽，有司耕垦。肥饶之地，悉是豪势或借或请，编户之人，不得一垄”（注：《通典·田制下》引宋孝王《关东风俗传》。）。直至唐代仍然不少，《唐律疏义》中即有“官田宅私人借得，令人佃食”的记载。唐玄宗天宝十一载曾下诏禁止，指出“借荒者皆有熟田，因之侵夺；置牧者唯指山谷，不限多少”，甚至“无马妄请牧田”（注：《全唐文》卷23。）。 有国家授田。封建国家建立田制，干预土地分配，向官吏和农民授田。北魏实行均田制时，并没有专门关于官吏受桑田（永业田）的规定，当时官吏本身受桑田数额与农民一样，每人二十亩。但可通过“奴婢依良”之制，占有大量土地。男夫“受露田四十亩，妇人二十亩，奴婢依良”。男夫一人给桑田二十亩，“奴各依良”。官吏遂可按占有奴婢多少而占有土地。北齐、北周均实行北魏制度。随着社会经济的发展，奴婢数量减少，影响官吏受田，奴婢受田之制废止，隋唐均改行官吏按品级受永业田的政策，隋代是多者一百顷，少者四十亩。唐代是多者一百顷，少者二十顷。大大超过农民受田。 有凭庇荫特权占地。晋代占田制荫客制规定，贵族、官吏“各以品之高卑荫其亲属，多者及九族，少者三室”。又具体规定了“得荫人以为衣食客及佃客”（注：《晋书·食货志》。）的具体人数。这就难以避免产生“既荫其人，又占其地”的情况。贵族、官吏还可凭借优免徭役特权，接受投献，影占田亩。北魏在实行均田制前，“强宗豪族肆其侵凌，远认魏晋之家，近引亲旧之验”（注：《魏书·李孝伯附兄子安世传》。）。这类情况至唐犹然。如《册府元龟·赦宥》说，“富户田畴多投形势影占，州县不敢科役，贫下者更代征徭，转致凋残，最为蠹弊”。 有强占强市民田。贵族官吏又多依仗权势，侵夺或强市民田。汉代有淮南王“侵夺民田宅”、衡山王“数侵夺人田”、相国萧何“强贱买民田宅”的著名事件。这类事实无代无之，唐代成安公主“夺民田，不酬直”，勋贵褚遂良“贱市中书译语人地”（注：《新唐书·李朝隐传》、《旧唐书·韦思谦传》。）。 其次是，封建国家限制广占田地，限制土地买卖。据传汉代有均田之制，“自公卿以下至于吏民名曰均田，皆有顷数，於品制中令均等”（注：《汉书·王嘉传》孟康注。）。汉武帝置刺史周行郡国，首先就是查问“强宗豪右田宅逾制”（注：《汉书·百官公卿表》注。）。又禁止商人买地，“贾人有市籍及其家属皆无得名田，以便农。敢违令，没入其田货”（注：《汉书·食货志》。）。晋代的占田制具体规定各级官吏占田数额和荫佃客人数，实际是限制他们占田过多。封建国家实行均田制时，对土地买卖的限制更为严格。北魏对露田不准买卖，桑田允许“盈者得卖其盈，不足者得买所不足，不得卖其分，亦不得买过所足”（注：《魏书·食货志》。）。这就是土地买卖只能在“有盈者”和“不足者”之间进行，并且买卖严格限制在授田数额之内。唐代对土地买卖的规定有所放宽，永业田和口分田均允许有限制地买卖。据《唐律疏仪》载，“即应合卖者，谓永业田家贫卖供葬，及口分田卖充宅及碾硙、邸店之类，狭乡乐迁就宽者，准令，并许卖之。其赐田欲卖者，亦不在禁限。其五品以上勋官，永业地亦听卖”。但是，土地买卖数量仍受国家严格控制，“买地者不得过本制”，即买地不能超过本人应受田数额。
