中图分类号：F091.3 文献标识码：A 文章编号：10090150(2012)06-0023-07 近代城市化浪潮中涌现和转型的城市类型各异，从推动城市近代转型的主要动因看，近代对外贸易的发展推动了口岸类城市的转型。对外通商使得西方思潮包括法权理论、产权观念、契约意识等大量涌入，对于条约类口岸城市而言，影响尤甚，其土地管理模式，或按照西方的管理模式，或以西方模式在中国传统文化土壤中变革后的模式，这类城市以青岛、上海、天津为代表；而非条约口岸城市则与当地企业家和近代工业的发展息息相关，其城市的近代扩张及土地管理模式深受当地知名企业家的影响，有的则本身在某些企业家的主导下完成了城市的近代化过程，这类城市以南通、无锡为代表；不同于口岸城市贸易、近代工业的发展的促进，传统行政中心城市的变革主要是在政府主导层面上通过相关制度的变革来实现的，这类城市以北京、西安为代表。 一、条约口岸城市 条约口岸城市中，有些辟有租界和近似租界的特殊区域，如租借地、避暑地、外国人居留区、通商场等，但租界和租借地影响最大。根据相关资料研究，共计出现25个专管租界和2个公共租界，及5个租借地①。对于租借地和辟有租界的城市，土地管理制度的变革受西方影响极大，但土地管理制度的变革模式并不同。 1.由租借国设计、规划城市，创立新型土地管理制度——租借地城市 租借地(leased territory)的行政管理制度、司法制度及土地制度皆不同于租界，其行政长官多为租借国政府直接任命的总督，而不是类似于租界内侨民自治机构，租借地所有中外人士均受租借国政府的司法管辖，租借国不需要为租界内的土地向中国政府支付地价和缴纳地税。②事实上，租借地类似于租借国的殖民地，如德国所建城市青岛和俄国所建城市大连。 青岛是德国出于在中国沿海寻找一处地方建立一个军事—经济基地的目的，在中国政府被迫签订的胶澳租界条约中得到的。该条约规定在围绕青岛村550平方公里土地内，中国政府在99年的租借时限内放弃所有主权，中国老百姓依旧可住在那儿，如果需要占用他们的土地，土地所有者将为此获得补偿。德国海军计划在胶州湾建立基地，并根据其海军部的特别要求，承担对租借地土地管理和城市建设任务。正如海军少将蒂尔皮茨(Tripits)所言：“我们有一大堆技术人员和官员可提供给青岛使用，这些人是我们从海军大家庭中挑选出来的……”③青岛的城市规划、设计与整个城市管理制度，都是由德国人完成的，其中土地制度是由单威廉主持制定的，其主持制定的土地征购制度及土地增值税制度有效地抑制了土地投机，并开创了政府依法对开发商将来获得的土地增值实施课税的模式。单威廉主持创办的土地制度对德国本身也产生了一定影响，德国土地改革者联盟的领导者阿道夫·德玛施克(Adolf Damaschke)曾在其文章《喀麦隆或是胶澳——论德国殖民政策未来的选择》中将土地政策进行了对比并斥责了喀麦隆的土地政策，而单威廉本人也受德玛施克之邀在柏林向土地改革者联盟做了题为《胶澳土地制度是如何产生的》报告。④对于青岛整个城市的选址测绘和规划方案的设计均由德国海军部进行，于1898年9月2日首次公布于德国海军部的《胶澳发展备忘录》中，并于1899年4月20日首次在青岛出版的周报《德华瞭望》中刊出。在公布了规划方案后随之公布并实施建筑法规，在其后的1899年到1913年间，建设规划在不断完善，单从《胶澳发展备忘录》的记载来看，城市空间不断调整，涉及的规划地图就有7份。在城市管理上，按照西方管理城市模式进行制度建设，颁布诸如《巡捕局整理地面章程》、《保护电线章程》、《订立打扫烟筒章程》、《订立清洁街道章程》、《禁止毁坏树木花草告示》之类的章程，使青岛从一个小村庄发展成为近代化的城市。正如一位当年去过青岛的英国游客所述：“这是自故乡迁到那里并在迁移中获得的一块德国的土地。……建筑物设计的构造之美和结构的坚实一切都的的确确是德国式的，而且相当显眼。……德国人无须先学习如何建设一座城市。青岛矗立在那里，作为他们基本能力及其杰出天赋的一个典范。”⑤ 与青岛类似，俄国也在1898年租借的辽东半岛的南端建立了一座新城市——大连。大连是作为商港建立的，在俄国租借之时，城市所在区域青泥洼一带还只有一些荒僻的小村庄，1899年俄国将这一带3 300多公顷土地征为城市用地。在东起寺儿沟，西至大同街，南起南山山麓，北至海滨的范围内修建城市，征购所有土地并归俄国财政部所有，其建港及城市规划由工程师萨哈罗夫主持。他聘请布卡利夫斯基和犹恒帝鲁两位建筑师，在大连的都市计划与建筑中，两人导入德国郊区之式样，其城市规划更是以当时世界上最优秀的城市巴黎为参照物，拟把大连建成“东方的巴黎”，采用了欧洲城市常用的放射形街道的形态，城市建筑既有俄式风格，又有德式特点。城市开发前的土地由俄当局征购，如从1899年开始第一期3年半的工程，首先以45万卢布收购青泥洼一带全部土地，面积约3 300公顷，来确保都市建设之需，1903年设立中国海关，开始把土地拍卖给私人。此时其港口城市建设也初具规模，已成为拥有4万人口，城建区域面积4.25平方公里的港口城市。⑥ 这类在近代由租借国移植西方的土地管理制度、城市规划、管理理念而兴起的城市，是典型的制度移植模式。 2.租界和华界两种土地管理制度并存并相互融合的模式——辟有租界的城市 近代中国真正出现租界的口岸城市共有10个，在这10个城市中租界和华界并存，相应地两种土地制度并存并相互融合、影响，成为比较独特的土地管理模式，其中上海、天津是具有代表性的城市。 上海于1843年开埠，1845年11月29日《上海土地章程》订立，宣布了英租界的辟设，从此开始上海近百年的租界、华界并存的历史。几乎整个近代时期，上海市一直处于华界、租界并存的状态，两者的土地制度不同，并相互影响。《上海土地章程》规定了租界的土地制度，自1845年首次颁布后，在近百年间虽多次修改，但每次修改都是相关土地管理制度的逐渐完善。租界的根本土地制度是永租制，其土地管理制度完全不同于中国传统的土地管理模式，不单纯以税收为中心，而是确立了包括土地产权取得、土地产权转让、土地登记及规范化的土地契证制度在内的土地产权管理制度，明确土地用途及土地开发模式，并明确土地征用补偿标准的土地使用管理制度和土地估价制度。这些制度不同于华界传统的土地管理模式，更多地受到西方的影响，如土地产权管理制度中采用的道契，区别于传统土地交易中“白契”、“红契”并存的状况；在契约流转程序上，对于土地权益的转让，包括买卖、分割、赠予，也都限时在契上做好过户批注，必要时作重新换号处理，或合并到其他契分中，以免给管理带来混乱，有关任何一项转让，道契的契文后都有备注。契约办理机构在道契后一一批注，领事机构对此也逐一记录在册，并加盖领事馆印章，相对于传统的产权转让，只换粮串户名，不换地契户名，或将原契割裂分执等的简单做法，体现出其管理的规范性、有序性；为了革除旧有契证没有地形图，致使田单与实际土地面积多有出入的弊端，在道契的管理上实施编号制度，此外还有租地分标注土地的坐落。有号有分，对租地位置、时间皆有明确记录。甚至后来还出现了专门的职能机构——会丈局(1889)负责土地的勘丈，在道契后附有详细的地块图，克服了旧有契证没有地形图，致使田单与实际土地面积多有出入的弊端。
