田地房产及其契约文书，作为社会经济史研究的基石，我国学术界一向予以高度重视，出过几部极具价值的专著。或许因为认定中国传统社会本质上是一个乡土社会，城市仅为政治中心，在经济上则依附于乡村；历代王朝重视的是国家田地以及小农地位，强调确保农业生产，保证国家赋税。所以，有关研究土地制度的著述几乎都是探讨“农村社会的土地关系和契约关系”的。尽管，传统的一体化社会中，中央颁发的政策法规或能保持高度的统一，然而，城市与乡村在政治系统、经济结构乃至社会组织体系有着明显差异，这也是不言而喻的事实。城乡间有关田地房产在转让现象上存在诸多类同，这固然可当作一般的、普遍认识，但彼此表现出来的特殊性似更有探究的必要。这里，以江南地区作为考察区域，着重对明清时代城镇的房地产交易及其地权形式作一描述与解析。 一 要讨论明清时代江南城镇的房地所有制问题，如果仅仅选定其中的某一特定时段，则未免会流于偏颇。如明初作为朱氏王朝国都的南京，迁豪富，徒军匠，人口遽增。洪武二十四年，京城人口竟达47万余。当时，“京师军民居室皆官所给”，“比舍无隙地”。〔1〕房地尽由政府提供，自然不许民间自由转让。明代初期，江南土地占有形式上出现的“反潮”，不只表现于国家权力中心的京城，就是其它城镇及其广大农村，新兴王朝动辄以国家名义籍没了大片原属私人财产的田地宅地。“及张士诚据吴，所置平章太尉等官，皆负贩小人，无不志在田宅，一时买献之田，遍于浙西。明初既入版图，按其祖籍没入之。已而富民沈万三等，又以事被籍没，而浙西之官田愈多矣。”〔2〕另一方面， 朱元璋严格户籍制度，“凡户三等，曰民，曰军，曰匠”，“毕以其业著籍。”〔3〕把人与地牢牢捆绑在一起。人少有流动，地鲜有转移， 房屋也难以租赁转手。国家强权在深深地箝压着社会经济运行秩序。 权力至上，但权力并非能统管一切，更不会维持长久。约至宣德年间，继明王朝开国也不过五、六十年，江南各地官员就纷纷奏报流民四起。其中一部分“冒匠窜两京”。在南京城，一批非法的“黑户口”移民营造房屋，或开张铺店，做起买卖生意。这类现象的出现，是城镇严格的社会组织系统开始紊乱的信号。明代中叶始，江南城镇中民房的租赁已是普遍之事。苏州城的孙春阳南货铺，天下闻名。开创人孙春阳，原籍宁波，明万历时期初来姑苏。在吴趋坊北口租觅临街房屋，开出小铺。后店面生意做大，遂购地扩房，发展为“铺中之物亦供上用”的综合南北货商店，以至“子孙尚食其利，无他姓顶代。”〔4〕孙氏从租赁房屋起步，而后发财致富。严格说来，租与赁是有区别的。所谓借地者曰“租”；“年年赁宅住闲坊，也作幽斋着道装”（宋人王禹偁《书斋》诗），这里的“赁”，显然指借房屋。租地与凭屋这两种现象都说明房地业主对自家的产业拥有支配权。如苏州木商在紫阳地起造正堂三间，后厢两披壹间。但这一地基并非买下，而仅是租地借造，需向业主交纳、出租地基费。东越会馆在苏州初因“择地维艰”，暂于金阊南桐子门外借房，以为“朝夕商酌地”。〔5〕这是明显的赁居了。颇有意味的是，当英国驻上海的首任领事巴尔福（G.Balfour）抵沪时，也是经人介绍，在城内东西门之间西姚家弄租了一处住宅，上下共52间，租金每年400元。英国领事馆就设立在这座租赁来的房屋内。 当时，更多的情况可能就是买卖房地。徽州人以商贾为业，宏村名望族为贾于浙之杭、绍间尤多。“履丝曳缟，冠带袖然，因而遂家焉。”〔6〕开埠前的港口城市上海，“沙船十一帮俱以该商本贯为名， 以崇明、通州、海门三帮为大，尤多大户，立别宅于上海。”〔7〕明万历间广游大江南的谢肇淛曾如斯评论：“北人不喜治第，而多畜田。”〔8〕言外之意，南方人讲究起宅盖屋。事实确实如此， “江南名郡，苏、杭并称，然苏城及各县富家，多有亭馆花木之胜”。〔9〕明清江南住宅消费及私家园林之发达，早为时人所叹止。然而，由于经济的杠杆作用，华宅园林频繁易手速度之快也同样让人惊诧。往往前辈苦心经营，未及数代遂改他姓。 以同乡会为基础的会馆及以同业会为核心的公所这两种组织出面筹措资金，购置房地，在明清江南城镇的房地交易中尤为注目。会馆是侨寓一城一镇的同乡为共同利益而建立的组织、它们经营的房地规模都较大，主要用于议事、存放贷物、留宿以及举办一些慈善事业。苏州、杭州、南京等工商都会城市，会馆遍布。“金陵五方杂处，会馆之设，甲于他省……新安在马府街，洞庭在徐家巷，崇明在江东门。”〔10〕据统计，明清时代苏州有各地商人所建会馆40余个。其中，买置房地数额较大的有钱江会馆、吴兴会馆、江西会馆、潮州会馆等。特别是潮州会馆，仅康熙四十七年，买下许昭远一所房屋，竟花银4850两。该会馆曾专设房产册簿，“存馆契卷，递交董事收执”。〔11〕公所，则基本上一业一所，不跨行业。其时，江南城镇公所之设，也似成时尚。然比较而言，在房地置办规模上，公所普遍没有会馆实力雄厚。一些小行业更因资金短缺，生意清微，劝助数载才勉强足数买一小块房地。这还远不及县级以下市镇的会馆基地范围。明清江南的重要市镇，可谓客商云集，“一镇之内坐贾持衡，行商麇至，终岁贸易不下数十万金。”〔12〕这些商人或租赁房屋暂居镇上，有的干脆购地筑室长期定居。同乡一多，遂有会馆之设。与苏、杭中心城市相比，市镇的房地价自然要便宜一些。丝绸巨镇盛泽早有会馆设立。康熙年间，山东济宁州众商先后六次购买民田近30亩，用价仅294两，以此作为济宁会馆的基地。〔13〕 土地交易之盛行，刺激了城镇的拓展，不少地区由此出现新兴工商区。苏州的金门、阊门，因有运河流过，物流频繁，形成了一个新的商贸区。大量本地或外乡的工商户均纷迁居此。他们置买的房地实际上就是以前的乡村田地。房地的自由买卖促进了城市化进程，这在非政治中心的江南市镇表现得尤为明显。如嘉兴府濮院镇，原为濮氏南迁聚落，元大德间，濮氏构屋开街，召民贸易，又名永乐市。“自万历间机杼渐盛，绸遂行而街衢日扩。”〔14〕该镇落迁居民多为四乡织工绸户，或为行销的商贾。人们都习惯认为房地产只是发展到近代才成为城市经济的“晴雨表”。其实，明清的江南城镇，房地交易也能反映城市的发展状况。自明代始田地已有阶差之说，所谓“凡亩以近郭为上地，迤远为中地、下地。”〔15〕明代苏州南濠一带货物如山，然终究仍系“近城旷地，烟户甚稀”。入清以后，“生齿日繁，人物殷富，闾阎且千，鳞次栉比矣。”〔16〕时人顾公燮感慨于当时的地价，因记下“南濠地值千金”〔17〕。同样，从前素称清净的盘、葑两门周围，好房子即使减价出售，问津者也寥寥；但到乾隆后朝，这里人口集聚，房地随即“求之不得了。”〔18〕明清时期，江南一些城市尤其是中心城市的重要街巷已能体现一定的地价差，这是城镇经济发展与房地交易发生关联的必然反映。城镇的房地经营中甚至出现了这么一种现象：在两方的房地转手、租借之间会由中间人牵线撮合，从中收取酬金。然而，由于受地权约束与城乡经济运转结构的限制，在江南林林总总的行业里房地经营似乎并没有形成一个独立的行业。
