中国住房供给短缺与否的一个判断

      在我国制定科学有效的房地产调控政策首先需要判断住房市场的供求状况，但目前缺少直接的住房供求状况统计数据，存量住房数据尤其不足，基于房价是供求关系的信号的认识，本文从收入与房价比较、增量住房与人口比较两个视角出发，通过利用现有数据计算得出结论：我国住房总体上其实不存在供给短缺。但用同样方法计算四个一线城市数据显示，可知一线城市住房供给相对紧张。同时，从不同收入层次看，能满足低收入群体基本居住需要的住房供给相对不足。基于此，本文对当前的调控政策进行了简要评述。

      一、住房供需分析的基准：住房均价及其稳定时期

      现行统计数据中，用来反映房价的指标主要有两个：70个大中城市房屋销售价格指数和平均价格。因种种原因，前者有时与公众感受有较大距离。同时，鉴于价格是供求的反应，本文力争找到历史上价格相对稳定的时期作为比较基期，判断现在住房的供求情况。

      （一）商品房销售均价基本有效。

      现行的房地产开发统计中，有商品房销售面积和销售额两个指标。其概念分别是，商品房销售面积指报告期内出售商品房屋的合同所确定的总建筑面积，商品房销售额指报告期内双方签署的正式买卖合同中商品房屋成交总价款，与商品房销售面积同口径。从定义可见，两者都是报告期（当年）范围内的时期指标，是流量或增量概念。而通常意义上的房屋销售价格是时点指标，如10000元/平方米是指当时当地的房屋销售价格为每平方米10000元，但目前房地产开发统计中还鲜有这样的指标，即使有也难以汇总。这就出现一个问题：用商品房销售额（A）除以商品房销售面积（S）（两个时期指标），得到的报告期单位面积商品房的销售额能否代替商品房销售均价（P）（一个时点指标）？即P′＝A/S是一段时间（如一年）的累计值计算得来，通过平均可能掩盖P在年中某一时点的变化。另外，P′也难以较好地反映地区、地段差异等细节。尽管理论如此，但因为A和S是完全同口径的，两者相除实际上是能够大致代表真实价格P的，只是其中包含了时间维度。所以A和S的报告期越短，P′和P就越接近。近年来的数据也表明，P′的绝对量和增速与公众感受基本吻合。

      从2002年以来的年度数据可以看出，全国和北京、上海、广州、深圳四个房地产一线城市住宅均价及走势呈相似趋势：均价绝对量均总体上涨，增速先平稳后剧烈波动（见图1、图2）。从典型年份看，2007年房价飞涨，全国及四个重点城市房价增速分别为16.9％、44.6％、17.2％、37.2％和51.1％；2008年受金融危机影响，房价增速回落甚至下降，全国及四个重点城市房价增速分别为－1.9％、9.3％、－1.7％、4.1％和－4.1％；2009年再次走高（见表1）。

      

      （二）2000～2003年住房均价基本稳定。

      1991～2009年，商品住宅销售均价绝对量总体上涨，近20年时间增长近5倍。均价走势大致可分为三个阶段：第一阶段是1991～1999年，均价总体上涨，增速波动剧烈，波幅收窄，其中1992年涨幅最高为31.8％，1994年最低为－1.2％，相差33个百分点；第二阶段是2000～2003年，均价稳步增长，增速基本稳定，其中2003年增速最高为5.1％，2001年最低为3.5％，两者仅相差1.6个百分点；第三阶段是2004～2009年，均价在波动中上涨，波幅放宽，其中2009年增速最高为25.1％，2008年最低为－1.9％，相差27个百分点（见图3）。

      图3 1991～2009年商品住宅均价及增速

      

      分析其中原因，第一阶段受大政方针和经济大环境影响，房价波动较大。如，受邓小平“南巡”讲话和十四大影响，1992、1993、1995年商品住宅均价分别增长31.8％、21.3％和26.4％，为近年来的高点；受房改政策和亚洲金融危机影响，1994年和1998年商品住宅均价增速分别为－1.2％和3.6％。第二阶段，经济整体环境较为平稳，且《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）确定，“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”在国发［1998］23号文作用下，此后几年，住房尤其是经济适用房供给稳步增加，市场预期趋稳，房价走稳。第三阶段，GDP持续快速增长，房地产业发展速度加快，宏观调控政策频出且变化较大，如《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）又提出了“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”等，结果住房尤其是经济适用房供给数量急剧缩减，强化了房价走高的预期。

      二、住房总体上不存在供给不足：收入与房价比视角

      接下来，本文将从住房均价这一基准概念出发，基于收入和房价比的视角，采用因素分析法来分析住房供给与需求状况。